在生物界，自救是一种本能。所有有生命的物体，都会在外界因素危机生命的时候，运用其与生俱来的能力，为保命自救而作反抗，就例如壁虎断尾。

　　房地产市场受到的冲击，绝对比开发商、代理商之前预想的要严重得多。所以，在少有准备的情况下，自救成为目前惟一可以做的事情。“其实，我们也想等国家的政策帮助企业度过难关。但是，远水解不了近渴，现在企业最需要的就是解决当下资金、销售等问题。所以，我们选择了和一些单位合作，为其员工定向开发住房。”一位不愿透露身份的地产界人士告诉记者。“定向开发”这个之前很少被昆明地产界使用的词汇，现在已经成为开发商们经常挂在嘴边的常语。而据记者观察，很多本土开发商已经进入合作定向开发角色，甚至开始低调动工了。

　　当不成甲方就当乙方

　　由于很多合作定向开发的项目没有推广程序，故这种被开发商视为自救手段的合作模式，并未向社会公开。但是，很多行业内人士的言论证实，昆明地产开发商定向开发项目落地顺利。有业内人士表示，目前，昆明本土部分有实力的开发商，都纷纷采取了这种自救保发展的战略。据分析，这些参与定向开发的企业，都是在之前以较高价格获得开发用地，但随后遇到房市下挫而导致资金运转不灵的地产界首领。“为什么甲方要选择这些企业作为定向开发的合作伙伴？就是因为这些开发商在之前的开发过程中，无论是质量还是数量，无论是外观还是内装，都显示出较好的开发能力。而定向开发的项目，同样需要良好的开发建设品质。所以，在这种自救行为中，有大量企业间实力的竞争，也有不低于市场的价格门槛，还有甲方视野中开发商的地位。”某即将实行定向开发的省级单位工作人员这样告诉记者。

　　对于开发商来说，公众翘首景仰的眼光已经暂时离开了他们的生活，并且有可能再也不会出现。而他们现在需要面对的，则是甲方更加刁难、严苛的目光。能怎么样？有一位地产企业负责人表示，在当前的形势下，开发商只能老老实实地做好乙方。而甲方，则完全成为开发商的老板。这种老板，是救命的老板，是不能得罪的老板。

　　据传说，包括俊发、顺江等在内的本土地产界强势企业，都已经成为定向开发中的乙方。虽然未经确认，但是这些传说就足以表达一个信息：本土地产开发企业，找到并且不得不接手“乙方”角色。当然，更多开发商则认为，找到自救方法，得到甲方的支持，自己不至于会被冷死在地产冬天。

　　大中型企业情有独钟

　　当开发商正不亦乐乎地寻找、接手、完成定向开发任务时，定向开发项目甲方却显理性。确实，甲方最先想到的，并非是“救人一命，胜造七级浮屠”。他们更多的分析，是定向开发项目优异的性价比。“民生问题，需要这样的时机来解决。”一位大型企业老总这样告诉记者。

　　大中型企业成为定向开发甲方的主要力量。同时，部分政府单位也加入了定向开发甲方的行列。但目前，很少有企业愿意说自己在和开发商一起合作定向开发，更没有政府单位公开定向开发事宜。“其实，定向开发应该是你情我愿的事情。只要双方需求都得到满足，合作的结果肯定对双方有利。只是各单位有各自的考虑，所以开发程序都在不公开中进行。”某地产商分析。

　　但是，定向开发至少有一点是被甲方认定的，那就是组织定向开发是符合购买群体需求的，也是性价比最高的，更是解决需求与资金矛盾的有效途径。”开发商这样评价甲方的定向开发态度。有机关人员如是定义定向开发：首先，如果我要在市场上买房子，就得考虑市场价格和楼盘区位。价格高了，我承受不起；地方远了，上班不方便。所以，定向开发的价格在单位整体经济水平接受水平范围中，而且不用担心区位问题，单位上的人更加接受这样的楼盘。

　　“可以说，定向开发市场并非是开发商求来的。反而，市场的需求才是催生定向开发的主要因素。可以说，各单位的居住需求，让开发商找到喘息的氧气瓶。”一位改制企业负责人这样说。同时，定向开发甲方群体乐于接受定向开发合作的一个重要原因，则是合作定向开发过程中，少有拆迁问题牵绊项目进行。

　　脱离了过去集资房在政策层面上的不足，定向开发的专业程度也颇受甲方的认可。之前集资建房，要不是单一的委托建设，或者是包干某楼盘的部分房源。而定向开发则非常准确科学地运用了开发概念，在尊重甲方业主意见的基础上，地产商将建设任务上升到开发范畴。于是，先进的规划理念、适用的居住设计、良好的景观布置、齐备的配套设施以及现代的物业管理，都让定向开发项目达到市场优质商品房的水准。而在强烈的价格对比下，这样的房子是没有人不渴求的。

　　商业地产同样量身打造

　　和住宅开发一样，商业地产同样经受着巨大的市场压力。如何保住商业地产进驻率和销售率，成为当下困扰商业地产开发商们的最主要问题。

　　和住宅开发一样，回笼资金以快速建设动工并保住相对正常的利润，成为商业地产商寻求破解市场冰层途径动机。于是，定向开发也逐渐成为商业地产商们研究和实践的策略。所谓“商业地产定向开发”，就是开发商在开发商业地产项目之前，先找到合适的经营商家，然后根据商家的具体需求和业态，专门为其开发修建商业地产项目。据了解，这种定向开发模式最大的优势就在于开发商不必拘泥于手中是否囤积有土地。如果开发商有土地但还没有确定如何开发的，可以通过与多家商家的洽淡，先招主力店，后招小商家，然后分别为各商家量身打造适合其需要的物业；如果开发商手中尚无土地，可以通过了解商家的开店计划，与商家达与合作协议，然后根据商家需要到土地拍卖会上为其量身竞地，量身打造。只要商家在项目建设前或建设中提前定向聚集，那么在大环境不容乐观的市场中，这样的开发可算成功。

　　昆明西市区某商业地产项目负责人告诉记者，近期，企业已经普遍拜访国内较为知名的商业项目，例如超市、专业市场，并希望和这些行业巨头们达成协议，在不改变项目相关规划的前提下，按照对方的实际需求开发项目。“虽然暂时还没有确定合作定向开发的商业项目，但最起码这样的合作方式给了对方一个确定信号：所开发的项目为进驻者充分考虑，可以成为他们专属的项目运营场所。”

　　其实，在国内，商业地产的定向开发，要比住宅项目的定向开发起步得早，特别是商业地产较为发达地区。早在2004年，成都的商业地产就出现了与“定向开发模式”相仿的“订单模式”，如汇龙湾广场、天府汇城、万贯机电城、欧陪德建材中心等。这种订单模式一度触动商业地产的中枢神经。而在2006年，成都一商业地产开发商通过一次与商家的见面会中，将其手中拥有的一个几十亩地块推出作为合作定向开发基础。在介绍了该地块的面积、区域环境以及相关规划等条件后，某酒店当场表示愿意入驻，双方很快达成合作意向。对此事件，当时业内人士就认为，这种将整个地块全部用于为某商家量身打造的定向开发模式，将开创全国商业地产开发模式的先河，并标志着成都商业地产开发运营从此迈入一个新的阶段，正式走上定向开发之路。

　　尽管商业地产定向开发有成功经验，同时也能解决地产商资金运转不灵、项目亟待开工等问题，但是，商业项目定向开发也存在着运作上的漏洞。在定向开发中，地产商几乎无法同时和几个项目进行谈判协商。特别是关键时期，开发商总是在谈完一个项目才会和第二个项目谈，否则就会撞车。而大型商业项目谈判并非一天两天的事情，有的甚至会拖一年半载。这也给开发商带来新困扰：大量时间用于谈判，而项目却空等甲方。对此，定向开发商也想尽一切办法，力图达到开发与寻找买家同步。昆明西市区某商业大盘的运作模式就是，分行业重点跟进甲方项目，开展预谈，筛选出有价值投资者，分层跟进。同时，在尚未有甲方的时候，先期启动项目基础设施建设工程，待最终敲定合作者后，初具雏形的项目也能成为促使合作甲方下决心买单的催化剂。